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Wie schätze ich den Wert eines Hauses?

Welchen Wert etwas für jemanden hat, ist ganz unterschiedlich. Ein persönliches Geschenk von jemandem, der nicht mehr da ist, kann einen unschätzbaren Wert für Sie haben. Für jemand anderen ist Ihr Schatz nahezu wertlos. Mit dem Wert eines Hauses kann es ähnlich sein.

Wenn Sie viel Mühe und Zeit in die Gestaltung Ihres Gartens gesteckt haben, hat er für Sie einen großen Wert. Sie haben für sich eine Oase der Ruhe geschaffen, die kaum mit Geld zu bezahlen ist. Ein Kaufinteressent, der einen ganz anderen Geschmack hat, fragt sich beim ersten Betreten eher, wie viel Geld er für die Umgestaltung kalkulieren muss.

Unterschätzen Sie die Wertermittlung nicht. Sie haben sicher weder Geld zu verschenken noch wollen Sie mögliche Kaufinteressenten mit einem unrealistischen Angebotspreis abschrecken. Hier erfahren Sie, was Sie über die Schätzung Ihres Hauswertes wissen sollten.

Hauswert schätzen
Hauswert schätzen

Wann sollte der Wert einer Immobilie geschätzt werden?

Mit einer objektiven Wertermittlung laufen Sie nicht Gefahr, Ihre Immobilie zu günstig anzubieten. Andererseits sollte Ihre Preisvorstellung auch nicht utopisch sein. Wenn Sie Ihre Immobilie zu einem realistischen Preis auf den Markt bringen, erhöhen Sie die Chancen für einen zeitnahen Verkauf. Im Erbfalle, bei einer Scheidung oder Schenkung sollten Sie ein Gutachten machen lassen, damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt.

Gründe für eine Schätzung des Hauswertes können sein:

  • Kauf oder Verkauf
  • Scheidung
  • Schenkung
  • Insolvenzverfahren
  • Zwangsversteigerung
  • Gerichtliche Auseinandersetzung
  • Immobilienbelastung/Kreditvergabe
  • Erbfall

Warum ist es im Erbfall wichtig, den Hauswert schätzen zu lassen?

Das Finanzamt erhebt eine Erbschaftssteuer, wenn der Verkehrswert Ihren Freibetrag übersteigt. Die Steuern fallen auf den Teil an, der über dem Freibetrag liegt. Schätzt das Finanzamt Ihren Hauswert höher ein, als er tatsächlich ist, könnte es Konsequenzen haben.

Erbschaftssteuer
Erbschaftssteuer

Wie wird der Wert einer Immobilie errechnet?

Für die Bewertung Ihres Hauses spielen viele Faktoren eine Rolle. Sie kennen bestimmt den alten Spruch „Lage, Lage, Lage“. Der Standort ist sicher entscheidend. Sehr wichtig sind aber auch noch der Zustand und die Ausstattung. Letzten Endes spielt die Nachfrage eine weitere Rolle. Was hilft Ihnen eine gute Lage, wenn niemand sich gerade für Ihr Objekt interessiert? So unterscheidet sich der Verkehrswert, der sich durch eine Immobilienbewertung ergibt, von dem Verkaufswert, der tatsächlich zu erzielen ist. Denn bei großer Nachfrage können Sie den Wert entsprechend erhöhen.

Wer kann ein Haus bewerten?

Eine realistische Bewertung sollte von jemandem gemacht werden, der sich damit auskennt. Was hilft Ihnen ein falsch ermittelter Wert? Ist er zu hoch angesetzt, kann er mögliche Kaufinteressenten abschrecken. Ist er zu niedrig angesetzt, erzeugen Sie eventuell ebenfalls Misstrauen oder verschenken im schlimmsten Fall Ihr Geld. Wägen Sie ab, wer in Ihrem Fall am besten für die Schätzung Ihres Hauswertes in Frage kommt.

Eigentümer

Sie können Ihr Haus selbst bewerten. Von Vorteil wäre es allerdings, wenn Sie den Markt bereits ein paar Wochen beobachtet hätten. Wichtig ist außerdem, dass Sie objektiv bleiben. Sie sehen vor Ihrem geistigen Auge noch das strahlende Lächeln Ihrer kleinen Tochter, als sie sich das erste Mal am Wohnzimmertisch hochzog. Sie verbinden wertvolle Momente mit Ihrer Immobilie. Dieses wohlige Gefühl der Erinnerung hat ein Fremder jedoch nicht, wenn er Ihr Haus betritt.

Experte

Kennen Sie einen Architekten, Bauingenieur oder Bänker, dem Sie vertrauen? Wenn er sich dann auch noch mit dem Markt und in Ihrer Region auskennt, könnten Sie ihn um Hilfe bitten.

Immobilienmakler

Es ist sein tägliches Brot. Ein Immobilienmakler kann Ihr Haus objektiv bewerten und sieht nur die nackten Fakten. Außerdem hat er viel Erfahrung und kennt sich mit den aktuellen Möglichkeiten am Markt aus.

Gutachten für ein Haus erstellen lassen
Gutachten für ein Haus erstellen lassen

Gutachter

Er hat die gleichen Vorzüge wie ein Makler, stellt seine Bewertung aber auch entsprechend in Rechnung. Bei einer Immobilie mit gravierenden Mängeln bietet sich ein professionelles Gutachten an, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Ein Wertgutachten kann auch bei einer Scheidung oder Schenkung sinnvoll sein. Erforderlich ist es bei einer Zwangsversteigerung, Versicherungsfällen oder Gerichtsverfahren. Beleihungswertgutachten können bei der Kreditvergabe benötigt werden.

Welche Faktoren spielen beim Schätzen des Hauswertes eine Rolle?

Um eine aussagekräftige Immobilienbewertung machen zu können, müssen ein paar Faktoren berücksichtigt werden. Sie entscheiden, ob der Hauswert steigt oder fällt. Einen Überblick bekommen Sie hier:

Angebot und Nachfrage

Die Lage oder der Zustand können nur eine untergeordnete Rolle spielen, wenn die Nachfrage größer ist, als das Angebot. Hätten Sie Ihr Haus vor ein paar Jahren vermutlich gar nicht verkauft, weil es in einem desolaten Zustand ist, wird es Ihnen heute aus den Händen gerissen, weil alle plötzlich genau in Ihrer Region wohnen möchten. Die aktuellen Marktbedingungen sind ein wichtiger Faktor bei der Schätzung.

Lage

Wie sieht es aus mit der Infrastruktur? Sind Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten schnell erreichbar? Gibt es Freizeiteinrichtungen und kulturelle Angebote in der näheren Umgebung? Haben Sie eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz? Die Kriminalitätsrate, Lärmbelästigung oder Luftemission sind heute ebenfalls Themen, die sich auf den Verkaufspreis auswirken. Das direkte Wohnumfeld, die sogenannte Mikrolage, und die gesamte Region, die Makrolage, spielen eine große Rolle bei der Ermittlung des Hauswertes.

Nutzungsmöglichkeit und Wirtschaftlichkeit

Haben Sie ein Haus in einem Stadtteil zu verkaufen, der sich gerade zu einem angesagten Wirtschaftsstandort entwickelt, haben Sie gute Aussichten auf einen höheren Verkaufspreis. Oder befindet sich Ihr Mehrfamilienhaus in einer Region, in der die Mieten gerade steigen? Wie wird sich der Immobilienwert entwickeln?

Wohn- und Grundstücksfläche

Die nutzbaren Flächen sind entscheidend, wenn Sie den Wert Ihres Hauses schätzen. Die Aufteilung der Räume oder die Deckenhöhen werden berücksichtigt. Haben Sie einen schönen großen Balkon, der am Sonntag zum Frühstück einlädt? Ist Ihr Garten aufwendig und nutzungsorientiert gestaltet?

Ausstattung

Hat Ihr Haus wohnwerterhöhende Merkmale wie einen Wintergarten oder eine Sauna? Sind hochwertige Materialien verbaut worden, wie Echtholz-Dielen oder Marmor, können Sie ebenfalls einen höheren Preis ansetzen.

Haustyp und Zustand

Handelt es sich um ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, Altbau oder Neubau? Sind regelmäßig Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden? Bei einer sanierungsbedürftigen Fassade oder einem undichten Dach werden Sie Abstriche machen müssen. Feuchtigkeit wäre ebenfalls schlecht und würde den Immobilienwert mindern. Der Energiestandard wirkt sich auch auf die Schätzung des Hauswertes aus.

Energiewerte einer Immobilie
Energiewerte einer Immobilie

Ist der Energiestandard wichtig, um das Haus schätzen zu lassen?

Energiesparen wird immer wichtiger. Nicht nur im Hinblick auf unsere Umwelt. Da die Energiekosten steigen, wirkt sich ein geringer Bedarf Ihres Hauses positiv auf den Verkaufspreis aus. Eine moderne Heizungsanlage oder eine effektive Wärmedämmung machen sich bezahlt. Falls Sie noch keinen Energieausweis haben, kümmern Sie sich darum. Sie brauchen ihn ohnehin für den Verkauf.

Welche Unterlagen brauche ich, um eine Immobilie bewerten zu lassen?

Stellen Sie sich einen übersichtlichen Ordner zusammen, denn folgende Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf ohnehin. So haben Sie oder der Experte, den Sie mit der Schätzung Ihres Hauswertes beauftragen, gleich alles zur Hand.

  • Energieausweis
  • aktuellen Grundbuchauszug
  • Flurkartenauszug
  • Auszug Baulastenverzeichnis
  • Grundrisse, Schnitte und Lageplan
  • Grundflächen-, Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Denkmalschutznachweis
  • Miet- oder Pachtverträge
  • bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen

Welche Bewertungsverfahren gibt es, um den Hauswert schätzen zu lassen?

Es gibt drei Verfahren, um den Wert eines Hauses zu bestimmen. Hierbei wird der Verkehrswert je nach Art der Immobilie anhand unterschiedlicher Kriterien ermittelt. Es gibt das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bei einem professionellen Gutachten werden die Verfahren teils auch kombiniert, um den Hauswert möglichst genau schätzen zu können.

Wann wird die Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren bewertet?

Wie der Name schon sagt, werden bei diesem Verfahren Immobilien miteinander verglichen. Dabei spielen Lage, Größe oder Baujahr eine Rolle. Die Ausstattung ist ebenfalls wichtig. Bei zwei Doppelhaushälften wäre die eine Seite zum Beispiel mehr wert, wenn sie mit einer Sauna und einem Pool im Garten ausgestattet ist.

  • geeignet bei Grundstücken und privat genutzten Immobilien
  • kann von Laien angewandt werden, wenn sie die Wertfaktoren richtig einschätzen können
  • Marktwert lässt sich realistisch erzielen
Einsatz eines Sachwertverfahrens
Einsatz eines Sachwertverfahrens

Wann wird die Immobilie mit dem Sachwertverfahren bewertet?

Hier deutet die Bezeichnung darauf hin, dass der Sachwert ermittelt wird. Dazu zählen der Grundstückswert, der Wert aller baulichen Anlagen, die Lage oder das Alter. Auf das Sachwertverfahren greift man zurück, wenn nicht ausreichend vergleichbare Immobilien zur Verfügung stehen. Das Objekt verfügt über Besonderheiten, die bei der Schätzung berücksichtigt werden können.

  • geeignet bei Immobilien in Eigennutzung
  • geeignet für individuell gestaltete Objekte, wobei der Verkaufswert häufig weit vom tatsächlichen Marktwert entfernt ist

Wann wird die Immobilie mit dem Ertragswertverfahren bewertet?

Bei diesem Verfahren sind die Erträge maßgeblich. Deshalb wird es nur bei vermieteten oder verpachteten Objekten angewendet. Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Die Bewirtschaftungskosten werden vom Ertrag abgezogen. Daraus errechnet sich das voraussichtliche Kapital, das die Immobilie abwirft.

  • bei vermieteten oder verpachteten Immobilien
  • geeignet für Investoren, wobei die Mietpreisschwankungen berücksichtigt werden sollten

Was sollte vor dem Schätzen des Hauswertes beachtet werden?

Der Zustand spielt eine Rolle, wenn der Preis ermittelt wird. Deshalb können kleine Schönheitsreparaturen bares Geld einbringen. Investieren Sie in einen Eimer Farbe, wenn die Wände viele Küchenschlachten demonstrieren. Ein neues Scharnier für die hängende Gartenpforte oder die Ergänzung einer fehlenden Fußbodenleiste können sich ebenfalls bezahlt machen.

Was kostet es, ein Haus schätzen zu lassen?

Eine einfache Wertermittlung erhalten Sie an vielen Stellen kostenfrei. Geld kostet es, wenn Sie einen Fachmann für ein Kurz- Voll- oder Beleihungswertgutachten brauchen. Wenn Sie ein professionelles Vollgutachten haben möchten, das auch vor Gericht standhält, müssen Sie mit mindestens 1000 Euro rechnen. Manche Sachverständige lassen sich nach einem Stundensatz vergüten. Rechnen Sie mit rund 130 Euro pro Stunde. Achten Sie darauf, dass das Gutachten von einem „öffentlich bestellten Bausachverständigen“ erstellt wird.

Kurzgutachten eines Hauses
Kurzgutachten eines Hauses

Was kostet ein Kurzgutachten?

Holen Sie sich Angebote ein. Die Kosten variieren stark. Rechnen Sie mit mindestens 250 Euro. Ein Kurzgutachten ist in der Regel schnell gemacht und umfasst nur ein paar Seiten. Es eignet sich lediglich für den privaten Gebrauch und nicht für gerichtliche Auseinandersetzungen.

Was kostet ein Vollgutachten?

Die Form des vollständigen Verkehrswertgutachtens wird auch Langgutachten genannt. Die Gebühr ist hier auch nicht pauschal zu benennen. Sie ist abhängig von Art und Aufwand. Rechnen Sie mit 0,5 bis ein Prozent des Verkehrswertes, kalkulieren aber mindestens 1000 Euro ein.

Was kostet ein Beleihungswertgutachten?

Um den Beleihungswert Ihrer Immobilie zu schätzen, verlangen Banken häufig ein Gutachten. Hier richten sich die Kosten danach, wie aufwendig es auszufallen hat.

Wie lange dauert es, eine Immobilie zu bewerten?

Eine schnelle und aussagekräftige Immobilienschätzung erhalten Sie über Online-Formulare innerhalb weniger Minuten. Ein Kurzgutachten ist ausführlicher und nimmt ein paar Tage in Anspruch. Bei einem Vollgutachten müssen Sie mit mehreren Wochen rechnen.

Sie möchten eine erste Einschätzung Ihres Hauswertes haben? Die Ergebnisse unseres kostenlosen Tools basieren auf den aktuellsten Marktdaten. Vertrauen Sie bei Ihrer Bewertung auf unsere ausgebildeten Experten, die sich bestens auskennen.

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