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Gebäudeenergiegesetz

Ein Wegweiser durch das neue Gebäudeenergiegesetz

Seit dem 1. November 2020 hat das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gültigkeit. Mit diesem novellierten Gesetz werden das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, die bisherige Energieeinsparverordnung sowie das bisherige Energieeinsparungsgesetz zusammengeführt. Die genannten einzelnen Gesetze haben seit dem 1. November 2020 keine Gültigkeit mehr.

Das Gebäudeenergiegesetz ist als modernes Gesetz konzipiert, mit dem ein einheitliches und aufeinander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude, Neubauten sowie den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung von Immobilien geschaffen wurde.

Oberstes Ziel des Gebäudeenergiegesetzes ist es, Energie in Gebäuden möglichst sparsam einzusetzen. Zudem sollen Anreize für eine gesteigerte Nutzung erneuerbarer Energien für die Gewinnung von Kälte, Wärme und Strom für den Gebäudebetrieb geschaffen werden. Eine Vorbildfunktion soll hierbei die öffentliche Hand einnehmen.

Wieso ist eine Reform notwendig geworden?

Der Grund für die Neuformulierung der bisherigen Gesetze war die Gebäuderichtlinie der EU aus dem Jahr 2010. In dieser wird den Mitgliedstaaten vorgeschrieben, Standards für Niedrigstenergiegebäude zu definieren und darauf zu achten, dass sämtliche Neubauten ab dem Jahr 2021 diesem Standard entsprechen können.

Die vor dem 1. November 2020 gültigen Gesetze – vorwiegend das Energieeinsparungsgesetz sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – wurden nie optimal aufeinander abgestimmt, was zu entsprechenden Konflikten bzw. Problemen führte. Ein Gutachten aus dem Jahr 2015 ergab, dass es nachteilig wäre, die beiden Gesetze einfach zusammenzulegen. Daher war eine strukturelle Neukonzeption der betroffenen Regelungen notwendig, was den Startschuss für das Gebäudeenergiegesetz bildete.

Regelungen im Gebäudeenergiegesetz
Regelungen im Gebäudeenergiegesetz

Was genau wird im Gebäudeenergiegesetz geregelt?

Das Gesetz besteht aus neun Abschnitten; für Immobilienbesitzer sind jedoch eigentlich nur die ersten sechs Teile relevant.

  • Allgemeiner Teil
    In diesem finden sich grundsätzliche Dinge, wie Begriffsdefinitionen und Anwendungsbereiche des Gesetzes.
  • Anforderungen an zu errichtende Immobilien
    Dieser Teil ist für angehende Häuslebauer interessant. Hier sind Vorgaben hinsichtlich der energetischen Anforderungen, die Neubauten erfüllen müssen und wie sich diese berechnen lassen, enthalten. Auch Vorgaben zur Verwendung von erneuerbaren Energien sind in diesem Teil nachzulesen.
  • Bestehende Immobilien
    Dieser Teil beinhaltet Vorgaben für bereits bestehende Immobilien, sowohl hinsichtlich der Energieeffizienz als auch in Sachen Verwendung erneuerbarer Energien.
  • Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Versorgung mit Warmwasser
    Dieser Abschnitt beinhaltet sämtliche Vorgaben für die Anlagentechnik, was sowohl für neue Anlagen als auch Anlagen gilt, die sich bereits im Betrieb befinden.
  • Energieausweise
    In diesem Teil sind Vorgaben enthalten, welche Dinge im Energieausweis aufgeführt werden müssen. Zusätzlich ist definiert, wie der Energieausweis ausgestellt und verwendet werden muss.
  • Finanzielle Förderung
    In Teil sechs schließlich geht es darum, welche Maßnahmen durch Fördermittel subventioniert werden.

Welche neuen Pflichten gelten mit dem Gebäudeenergiegesetz für Hausbesitzer?

Die beiden vorrangigen Ziele der Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz sind, die Nutzung von erneuerbaren Energien zu stärken sowie den Energiebedarf von Immobilien zu senken. In Sachen Wohngebäude differenziert das Gebäudeenergiegesetz dabei zwischen Bestandsbauten und Neubauten. Neben Neubauten spielen vor allem Bestandsimmobilien eine wichtige Rolle, wenn es um das Erreichen der Klimaziele geht.

Wichtig ist es, dass Bestandsimmobilien regelmäßig energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden, um den Ausstoß von Treibhausgasen im Gebäudebereich zu reduzieren. Daraus ergeben sich für Hausbesitzer mit dem Gebäudeenergiegesetz neue Pflichten, die zum Teil ab sofort und zum Teil zu bestimmten Anlässen gelten.

Für wen haben die Nachrüstpflichten Gültigkeit?

Für wen die Nachrüstungspflichten gelten, gibt es eine Unterscheidung seitens des Gesetzgebers hinsichtlich Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Pflicht zum Nachrüsten gilt generell für sämtliche Mehrfamilienhäuser. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sieht es etwas anders aus, denn diese sind zum Teil von einer Pflicht zur Nachrüstung ausgenommen, sofern der Eigentümer das Gebäude seit Anfang 2002 selbst bewohnt.

Darüber hinaus haben weitere Pflichten Gültigkeit, die jedoch nur zu beachten sind, sofern die Immobilie ohnehin modernisiert wird. Ausnahmen sind auch für Gebäude möglich, die unter Denkmalschutz stehen, wenn zum Beispiel das Aussehen oder die Bausubstanz durch die Nachrüstungen beeinträchtigt werden könnten.

Welche Pflichten gelten für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern in Sachen Modernisierung?

Wenn an Ein- oder Zweifamilienhäusern Teile des Gebäudes verändert oder umfassende Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden, sind Mindeststandards zu beachten, die im Gebäudeenergiegesetz geregelt sind. Diese Maßnahmen beinhalten etwa großflächige Erneuerungen vom Außenputz – als großflächig gilt hier ein Wert von mehr als zehn Prozent der Gesamtfläche. Auch ein Austausch der Fenster zählt zu den Maßnahmen, bei denen die Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz beachtet werden müssen. Wenn die Immobilie hingegen nur neu gestrichen wird, ist das Gebäudeenergiegesetz nicht zu beachten. Allerdings macht es auch in diesem Fall Sinn, Malerarbeiten gleich mit einer Fassadendämmung zu verbinden, weil ohnehin ein Gerüst aufgestellt wird.

Wenn es um eine Sanierung einer bereits bestehenden Immobilie geht, stehen prinzipiell zwei Optionen zur Verfügung, um die Anforderungen im Gebäudeenergiegesetz erfüllen zu können:

1. Im Falle einer umfangreichen Sanierung ist es vorgeschrieben, einen bestimmten Primärenergiebedarf nicht zu überschreiten. Allerdings fällt dieser Wert nicht so restriktiv aus wie bei einem Neubau. So fällt der höchstzulässige Energiebedarf für einen Neubau um 65 Prozent niedriger aus.
2. Im Falle einer Einzelsanierung definiert das Gebäudeenergiegesetz bestimmte Werte zum Wärmeschutz (U-Werte). Für die Außenwand eines Hauses muss im Falle einer Sanierung eine Dämmstärke zwischen zwölf und 16 Zentimetern angebracht werden.
Unter einer Einzelsanierung ist beispielsweise der Einbau neuer Fenster oder eine Fassadendämmung zu verstehen.

Sanierung - Energieausweis
Sanierung – Energieausweis

Was ist unabhängig von einer Sanierung nachzurüsten?

Vor allem betrifft die Pflicht zum Nachrüsten Warmwasserleitungen sowie den Dachboden. So müssen Eigentümer die oberste Geschossdecke dämmen. Hiermit meint der Gesetzgeber die Decke zwischen dem unbeheizten Dachboden und dem obersten Stockwerk. Eine Ausnahme gilt für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits seit dem Jahr 2002 oder länger selbst bewohnen.
Anders sieht es bei einem Wechsel des Eigentümers aus. Ein solcher gilt als zwingender Anlass für eine Nachrüstung.

Allerdings besteht die Pflicht nur für den Fall, dass die Geschossdecke nicht ohnehin bereits die Anforderungen in Sachen Mindestwärmeschutz erfüllen kann. Alternativ lässt sich auch das Dach dämmen, beispielsweise wenn der Dachboden als Wohnraum genutzt wird. Ohne Ausnahme müssen sämtliche Eigentümer von Immobilien zugängliche Warmwasser- und Wärmeverteilungsleitungen dämmen, sofern sich diese in unbeheizten Räumen befinden.

Wann ist die Erneuerung eines Heizkessels verpflichtend?

Heizkessel, die bereits in die Jahre gekommen sind und mehr als 30 Jahre auf dem Buckel haben, dürfen nicht mehr in Betrieb genommen werden. Wenn Heizkessel im Jahr 1990 oder früher eingebaut wurden, gelten sie allgemein als überholt. Aus diesem Grund muss nach 30 Jahren zwingend ein Austausch erfolgen. Allerdings gibt es auch hierbei Ausnahmen, beispielsweise für Brennwertkessel oder Niedertemperatur-Heizkessel.

Ab dem Jahr 2026 hat dann ein Einbauverbot für Heizkessel Gültigkeit, die mit Öl oder anderen fossilen Brennstoffen betrieben werden. Ein Einbau ist ab diesem Zeitpunkt nur dann möglich, sofern gleichzeitig auch mit erneuerbaren Energien geheizt wird oder sich kein Anschluss an ein Fernwärmeverteilungs- oder Gasversorgungsnetz realisieren lässt.

Was ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie zu beachten?

Der Wert einer Immobilie wird angesichts der stets steigenden Preise für Brennstoffe immer mehr durch den Energieverbrauch bestimmt. Wenn eine Immobilie vermietet oder verkauft wird, ist es Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Wenn dieser nicht vorhanden ist, muss ein solcher erstellt werden. In den neuen Energieausweisen gibt es die Gebäude-Effizienzklassen A+ bis H. Dazu veranschaulicht ein Farbverlauf von grüner nach roter Farbe, wie hoch der Primärenergiebedarf eines Hauses ausfällt.

Mit der besten Energieeffizienzklasse (A+) wird ein jährlicher Endenergieverbrauch von weniger als 30 kWh/Quadratmeter Wohnfläche ausgedrückt, während die schlechteste Energieeffizienzklasse (H) einen jährlichen Endenergieverbrauch von mehr als 250 kWh/Quadratmeter Wohnfläche bedeutet. Im Gebäudeenergiegesetz ist beim Verkauf und der Vermietung einer Immobilie vorgeschrieben, Angaben in Sachen energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen öffentlich zu machen.

Zu den verpflichtenden Angaben in Immobilienanzeigen gehören:

  • Art des Energieausweises – Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis
  • der Endenergieverbrauch oder Energiebedarf
  • die hauptsächlichen Energieträger für die Heizung (Solar, Gas, Öl oder Holzpellets)
  • das Baujahr der Immobilie
  • die Energieeffizienzklasse, die im Energieausweis genannt wird

Der Energieausweis muss potentiellen Käufern oder Mietern spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt und bei Vertragsabschluss ausgehändigt werden.

Was ändert sich durch das Gebäudeenergiegesetz für den Energieausweis?

Im neuen Gebäudeenergiegesetz sind nicht nur Maßgaben hinsichtlich der energetischen Qualität von Gebäuden sowie in Sachen Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung enthalten; es enthält auch Anforderungen hinsichtlich der Erstellung und Verwendung von Energieausweisen.

Bereits seit längerer Zeit ist ein Energieausweis für gewerblich und privat genutzte Immobilien Pflicht. In diesem Energieausweis müssen gemäß Gebäudeenergiegesetz nun auch Angaben zu den Emissionen von Kohlendioxid eines Gebäudes enthalten sein. Diese Angaben geben Aufschluss darüber, welche Auswirkungen die Emissionen auf das Klima haben.

Für Bestandsgebäude ist eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2021 vorgesehen. Ab dann haben folgende Änderungen Gültigkeit für verbrauchsbasierte Energieausweise für Wohngebäude:

  • Wenn der Eigentümer Daten der Immobilie bereitstellt, muss er dafür sorgen, dass die Daten auch korrekt sind.
  • Der Aussteller ist in der Pflicht, die Daten, die vom Eigentümer bereitgestellt wurden, sorgfältig zu prüfen. Sollte er Zweifel an der Korrektheit der Daten haben, darf er diese nicht in seinen Berechnungen verwenden.
  • Bisher war der verbrauchsbasierte Energieausweis vollständig auf Daten basierend. In der Zukunft wird er um eine Fotoanalyse oder eine Begehung der Immobilie erweitert, was eine Aufwertung des Energieausweises gleichkommt. Fotos können als Alternative zu einer Begehung vor Ort zugelassen werden, jedoch nur, wenn eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften der jeweiligen Immobilie dadurch tatsächlich möglich ist.
  • Der Stand von Sanierungen ist detailliert anzugeben; Ziel ist es, die Qualität der Modernisierungsempfehlungen zu steigern.
  • Im Energieausweis müssen die Treibhausgas-Emissionen des Gebäudes verpflichtend genannt werden.
  • Klimaanlagen, die inspektionspflichtig sind, müssen angegeben werden; darunter fällt auch das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.
  • Neben Vermietern und Verkäufern ist es nun auch für Immobilienmakler verpflichtend, den Energieausweis der Immobilie vorzulegen.

Übrigens: Inzwischen dürfen Energieausweise nicht nur von Personen mit einem berufsqualifizierendem Hochschulabschluss oder einer gleichwertigen Fortbildung bzw. einem gleichwertigen Abschluss ausgestellt werden, sondern auch von Handwerkern.

Energieausweis einer Immobilie
Energieausweis einer Immobilie

Der Energieausweis einer Immobilie unter der Lupe

Generell lässt sich zwischen zwei Varianten von Energieausweisen unterscheiden:

  • der bedarfsbasierte Energieausweis
  • der verbrauchsbasierte Energieausweis

Der bedarfsbasierte Energieausweis

Mit diesem Ausweis lässt sich der generelle Energiebedarf einer Immobilie ausdrücken, ohne dass hierbei das individuelle Heizverhalten der Bewohner berücksichtigt wird. Diese Form des Energieausweises ist für Immobilien vorgeschrieben, die bis zu vier Wohneinheiten beinhalten, mit Bauantrag vor November 1977 errichtet wurden und deren Modernisierungen nicht den Anforderungen im Rahmen der ersten Wärmeschutzverordnung entsprechen.

Was sind die Vorteile des bedarfsbasierten Energieausweises?

Ein solcher Energieausweis ist für sämtliche Immobilien erlaubt, ganz gleich, ob sie gewerblich oder privat genutzt werden. Damit erhält man also auf jeden Fall einen rechtssicheren Energieausweis, unabhängig vom Alter der Immobilie oder der Art der Nutzung – unabhängig davon, ob Verbrauchsdaten für die vergangenen Jahre existieren oder nicht. Die Berechnung der Daten für den Energiebedarfsausweis basiert auf objektiven Gebäudedaten und nicht auf Grundlage subjektiver Energieverbrauchszahlen. Somit erhält man qualifizierte Informationen rund um die Energieeffizienz der Immobilie sowie individuelle Vorschläge zur Modernisierung.

Der verbrauchsbasierte Energieausweis

Besitzen Immobilien mehr als vier Wohneinheiten ist ein verbrauchsbasierter Energieausweis zulässig. Dasselbe gilt bei modernisierten oder neueren Gebäuden. Ein verbrauchsbasierter Energieausweis hat seine Grundlage auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Immobilie der letzten drei Jahre. Daher sind seine Werte vom individuellen Verhalten der bisherigen Bewohner abhängig. Im Vergleich zum Bedarfsausweis ist der Verbrauchsausweis kostengünstiger. Zur Definition seiner Werte sind unter anderem die Heizkostenabrechnungen relevant.

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